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「不動産売却 動画」の記事一覧(14件)

仲介手数料の発生時期と支払時期はいつ?
カテゴリ:不動産売却 動画  / 投稿日付:2021/09/06 09:51




仲介手数料


仲介手数料の発生時期と支払時期について解説しています。


媒介契約を結んだ時に、仲介手数料は発生するのですか?

いえ、媒介契約を締結しても、売買契約が成立しなければ、仲介手数料は
発生致しません。

発生の条件としては、「媒介契約の締結
売買契約の成立」この2つが必要になりますので、売買契約が成立して
初めて
仲介手数料が発生します。


いつ支払うのでしょうか?

お支払いの時期に関しましては、媒介契約書に記載されておりまして、
契約時に半分決済時に半分と言う形で頂く事が一般的になっておりますが、
各々で取り決めをさせて頂いております。

仲介手数料って、買主さんを探して貰う為の対価なのですよね?

そうですね、それは仲介業務のごく一部となっておりまして、
取引を安全に行なって、担保する保険料の様な物だと思って頂ければなと思います。

お客様を探すだけでなくて、安全に取引すると言う事も私達の重要な役割です。

その為、物件の調査書類作成これ等を責任を持って行い、万が一が無い様に、
日々勉強して細心の注意を払って活動し
ております。

それなら安心ですね。


有難うございます。

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案内時の対応について
カテゴリ:不動産売却 動画  / 投稿日付:2021/09/02 12:09




案内時の対応

案内の時、売主様が注意するポイントを解説しています。


案内に当って、何をしておけば良いですか?

先ず、お部屋を綺麗にしている事が、一番のポイントになります。
特に、キッチン洗面所等の水回りを綺麗にしておいて下さい。
シンクに洗い物が残っていると、悪い印象を与えますので、ご注意下さい。


次に、日中でも全ての部屋に電気を点け、カーテンを開けておいて下さい。
第一印象で「明るいお部屋だ」と思って頂く事が大切です。
季節によりますが、窓を開けて風通しの良さをアピールするのもポイントです。
物は少ない方が印象良く、部屋も広く見えますので、不用品を予め
捨てておいて
下さい。
いずれ引越の際に捨てる事になりますので、今の内に処分しておく事を
お勧め致します。

最後に、過度な営業はしないで下さい。
聞かれた事だけにお答え頂ければ充分です。



因みに、買主様は、どんな質問をされるのですか?

そうですね、近隣にどの様な方がお住まいなのか、気にされる買主様が多いので、
もし
ご存知で有れば、お答え出来る準備をしておいて下さい。


うちは犬が居るのですが…。


はい、ペットは案内の際は、ケージの中に入れておいて下さい。


他に何か気を付けておく事って有りますか?

そうですね、ちょっと細かいお話になるかも知れませんが、
湿気が残らない様に、案内の前に、お風呂を使わない、又、お昼ご飯等に、
餃子など臭いが残る様な物は食べない様にして下さい。


又、テレビ等は消しておいて下さい。



お茶をお出ししなくて良いですか?


はい、お茶のご用意は結構です。


ただ、スリッパのご用意をお願い致します。お客様と営業も含め、
4人分
ご用意頂ければ充分です。

もし、それ以上になる場合は、事前にご連絡させて頂きます。


押入れとか、余り見られたくないのですけども…。

はい、ただ、真剣に検討されているお客様ほど、細かく見られますので、
押入れの中までご覧になられます。
どうしても、見られたくない物は、特定の収納場所に集めておいて下さい。
その場所だけは開けない様に、私の方でアテンドさせて頂きます。

それなら安心ですね。


はい

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収益還元法とは?賃貸中物件の査定方法について
カテゴリ:不動産売却 動画  / 投稿日付:2021/08/31 11:59




収益還元法

賃貸中物件の査定方法を解説しています。


 私の賃貸に出している東京のマンションについて査定する場合は、
どの様にするのでしょうか?


 はい。収益不動産の場合、「収益還元法」と言う手法を用いて
価格の算出を行っております。


 「収益還元法」について、もっと詳しく聞かせて貰っても良いでしょうか?

 はい。不動産の収益力に基づいて、価格を算出する事になります。

 先ず、その物件の「年間家賃収入」を算出して、それを「利回り」で
割る事で、査定金額が
算出されます。


 「利回り」って、具体的にはどう言う事なのでしょうか?

 はい、「利回り」は、投資金額に対するリターンの割合となっておりまして、
一般的には周辺の成約事例を基に設定するのですが、その不動産ごとに、
その数値は異なって来ます。


 例えば、その不動産が、投資に魅力的と思える場合、低い利回りでも
買い手となる投資家の購入が見込めますので
査定金額は高くなって来ます。

 但し、築年数であったり、周辺の市況、あるいは現在のマネーサプライ
そう言った物の状況によって左右されて行きます。



 因みに、今、その不動産は、お幾らで貸されているんですか?



 月に10万円で貸しているのですけども。



 はい、10万円ですと、年間の家賃収入は120万円

例えば、利回り10%で計算すると、査定金額は1200万円となります。

 ただですね、現在の東京で利回り10%と言うのは、余り現実的では
有りませんので
仮に5%と設定すると査定金額は2400万円となります。


 但し、実際には固定資産税であったり、管理費等の支出が有りますので、
実際にはもっと
細かな計算が必要になって来るんですね。

 ですので、具体的にはスタッフ迄、ご相談頂ければと思います。

 分かりました。有難うございます。

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決済時に必要なものは何ですか?
カテゴリ:不動産売却 動画  / 投稿日付:2021/08/27 16:40





決済時に必要な物


決済時に必要な物を解説しております。


売主様が、決済の時に必要な物は何ですか?

はい、先ずは「権利書」もしくは「登記識別情報
後日、「印鑑証明」「身分証明書」が必要になります。
住所変更されている場合は、「住民票・戸籍の附票(ふひょう)が必要になるケースがございます。


お金関係で言いますと「仲介手数料」「登記費用
住宅ローンが残っている場合は、残金の支払いが必要になりますが、
決済金で相殺できますので、特に現金の用意は必要ございません。
但し、振込先口座の通帳・通帳印は忘れずにお持ち下さい。


他に何か有りますか?

一番大事なのが、お家の鍵になります。

鍵が無かったら、家に入れませんよね。


そうですね。

後、忘れがちなのが、ポストのダイヤルナンバーであったり、
宅配ロッカーのカードも忘れずにお持ち下さい。


他にも何か有りますか?

はい、ここから細いんですが、
土地の場合、「確定測量図」「近隣との覚書・同意書
一戸建ての場合は、「設計図書」「検査済証」「適合証明書
設備の取扱説明書
マンションの場合は、「管理規約」「総会の議事録」等になります。
お客様にご用意頂くのは、以上になります。

その他に、残代金・精算金等の領収書や、公課証明などが必要と
なりますが、こちらは仲介会社が用意させて頂きます。

そんなに沢山有るんですね。

決済が近付いて参りましたら、担当者より改めてご案内させて頂きますので
ご安心下さい。


分かりました。


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契約時に必要なものは何ですか?
カテゴリ:不動産売却 動画  / 投稿日付:2021/08/21 12:39






契約時に必要な物



売主さんが契約の時に必要な物って何でしょうか?

はい、先ずは買主に真の所有者で有る為の事を示す
権利書、もしくは登記識別情報が必要になります。

権利書はよく聞くんですけども、登記識別情報って何ですか?

どちらも所有者として登記されている事を示す情報ですけれども、

2005年より制度改正がありまして、順次、権利書から登記識別情報に

なっております。


他に必要な物って何ですか?

はい、身分証明書が必要になります。


身分証って保険証でも良いのですか?


保険証には顔写真が無いので、免許証・パスポートの様な顔写真が

有る物が必要です。

その両方が無い場合はどうでしょうか?

その場合はマイナンバーカードが有れば対応可能です。

マイナンパーカードなら、持っています。良かったです。

それ以外に必要な物って何ですか?


そうですね、印鑑が必要になります。


印鑑は、実印でなければいけないんでしょうか?

契約中は特に必要無いのですけれども、最終的なお取引の決済時には実印が必ず必要に
なりますので、契約の時も統一して実印を持って来て頂ければと思います。

お金は必要無いのでしょうか?


契約書に貼付して頂く印紙の印紙代と、仲介手数料が必要になるんですけれども、
買主様から
手付金を預かる形になりますので、そこから相殺して頂ければと思いますので、
特に必要はございません。


分かりました。有難うございます。

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取引事例比較法について
カテゴリ:不動産売却 動画  / 投稿日付:2021/08/02 12:09



取引事例比較法

取引事例比較法について解説しています。


私は東京にマンションを持っているのですが、

どの様に査定するのでしょうか?

 はい、居住用のマンションの場合ですと、
取引事例比較法」と言うものを用いて、価額の算出をさせて頂いております。
同じマンション・同じ間取り・出来るだけ直近の成約事例を基に
価格の算出をさせて頂いております。

 土地の場合、同じ土地って無いですよね。

 そうですね。おっしゃる通り、同じ土地と言う物は
有りませんので、路線価を基に算出させて頂きます。
 路線価と言うのは必ず道路に付けられている価格になりますので今回の
査定する不動産と
成約事例の不動産各々に接している道路の路線価、
これの
比率を用いて調整させて頂いております。

但し、同じ面積の土地であっても、土地の形であったり、
間口が違うと価格も変わって来ます
ので、その辺りは「流通性比率」と言う所で
調整して、最終的な価格の算出をさせて頂いております。


なるほど分かりました。有難うございます。


有難うございます。

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原価法ってどのように算出するの?
カテゴリ:不動産売却 動画  / 投稿日付:2021/07/26 11:10




原価法

原価法の算出方法について解説しています。


広島の実家の一戸建てを売却しようと思うのですが、
査定って、どうやるのでしょうか?

はい、一戸建ての場合ですと、建物部分を原価法、土地の部分を
取引事例比較法と言う事で分けて計算して算出する事になります。


取引事例比較法は何となくイメージが湧くんですけども、
原価法って何ですか?

はい、原価法と言うのは、式でお伝えすると、再調達価格 × 原価修正 
× 流通性比率。こちらで算出する事になります。


難しい言葉が沢山出て来たんですが、「再調達価格」って何ですか?


再調達価格」と言うのは、そこに有る建物を、今、全く同じ物を新築した場合に
幾らに
なるのか?と言う価格になります。

原価修正とは何ですか?

はい、経年劣化によって出て来る目減り分、これを考慮した数値になります。


流通性比率って言うのは何ですか?


はい、簡単にお伝えすると、その不動産が売れ易いか、そうでないか
なんですけれども、
例えば、東京に有る不動産と、広島に有る不動産ですと、
やっぱり人口も違いますので。

そこで、売れ易い・売れ難いって出て来ると思います。
それを考慮した数値が
流通性比率になります。


なるほど、分かりました。有難うございます。


有難うございます。

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不動産の売却依頼をするときの手続き
カテゴリ:不動産売却 動画  / 投稿日付:2021/07/22 16:27




不動産の売却依頼

媒介契約について解説しています。


不動産の売却の依頼をしようと思ったら、どう言う手続きを取ったら良いでしょうか?


はい、先ずは、不動産会社と媒介契約を締結して頂く必要がございます。
この中で、大きく分けて2つ種類がございます。

先ず1つが、複数の会社と契約出来る「一般媒介契約」
一社のみとしか契約の出来無い「専任媒介契約」と言う物がございます。

大きく分けると、この2つの契約ですが、どう言う違いが有るのでしょうか?


はい、先ず「専任媒介契約」に関してですが、売主様に対して定期的に、販売状況を
連絡する義務がございます。

又、不動産業者が見れる「レインズ」と言うサイトに、7営業日以内に必ず登録して
いた頂かないといけないと言う義務がございます。



一般媒介契約」に関しては、こちらの今の二つの義務は特にございません。
後、細かいのですが、「専属専任媒介契約」と言う物が有りますが、基本的には
「一般媒介」で契約して頂くか、「専任媒介」で契約して頂くか、こちらの2つで
検討して頂ければ良いかと思います。



分かりました。有難うございます。

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物件状況報告書ってどのような書類なの?
カテゴリ:不動産売却 動画  / 投稿日付:2021/07/20 11:09




物件状況報告書

物件状況報告書について解説しています。

物件状況報告書が有るって聞いたのですが、それって何ですか?

例えば、雨漏りしているのは分かった上で買うのはどうですか?

修理してから入居しますね。

買ってから、雨漏りしてるのが分かったら、どうですか?


それは嫌ですよね。裁判したくなりますよね。


ですよね。こういったトラブルにならない様に、物件の状況を、
事前に買主さんにお知らせするのが、物件状況報告書になります。


他に具体的に、どういう事を書いているのですか?


はい、例えば、シロアリの被害が有るか、
給排水管の故障が有るか、土壌汚染が有るか、
越境が有るか、境界標が有るか、近隣の建築計画が有るか、
嫌悪施設が有るか、心理的瑕疵が有るか等を記載していきます。


そんなに沢山有るのですか?


はい、不動産取引の重要なポイントになりますので。


なるほど、それが有れば安心ですね。

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契約の解除について
カテゴリ:不動産売却 動画  / 投稿日付:2021/07/15 18:30



契約の解除について

契約が解除となった時、手付金仲介手数料はどうなるのかについて解説しています。


友達から、不動産契約をキャンセルしたって言う話を聞いたんですけども
キャンセルする事も出来るのですか?

はい、残念乍ら、契約の成立後に解除となるケースが稀に有りますね。


その場合、手付金は、どうなるのでしょうか?

手付金を返却する必要が有る解除と、返却する必要が無い解除と有ります。

手付金を返さないといけないケースも有るのですか?

はい、白紙解除と言いますけれども、契約自体が無かった
と言う事になりますので、手付金を返却する必要が有ります。

そうなんですね。
手付金を返さなくても良い解除も有るのですか?


はい、手付解除違約解除などが、そちらになります。

但し、仲介手数料は
手付解除・違約解除の場合には、契約自体が成立していますので発生します。
白紙解除の場合には契約自体が無かった事になりますので、
仲介手数料は発生しません。
分かりました。解除には手付解除違約解除白紙解除の三種類が有るんですね。

はい。
よく分かりました。

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